주택공급 55만가구 속에 숨겨진 비밀

김덕례 주택산업연구원 연구위원

2011년 주택건설 인·허가(사업승인) 물량이 549,594호로 집계됐다. 2000년대 매년 40~50만호 수준을 유지하던 물량이 금융위기를 겪으면서 40만호를 채우지 못하다가 2011년에 급증했기 때문에 주택시장의 회복을 알리는 선행지표로 받아들이는 시각이 있다.

대외적인 요인으로 공급량이 감소했다가 시장이 회복되면서 공급량이 다시 급증한 사례는 외환위기 때도 있었다. 인·허가 물량은 외환위기 이전까지 매년 60~70만호 수준이였으나, 외환위기를 겪으면서 1998년에 30만호 수준까지 급감했다가 주택경기가 조금씩 호전되면서 2001년에 529,854호로 크게 증가했다. 대외불안 요인으로 공급량이 감소한지 4년째 되는 해에 공급량이 큰 폭으로 증가하는 현상이 나타난 것이다..

이와 같은 현상이 작년에 있었다. 금융위기 영향으로 주택경기가 나빠지면서 줄어든 인·허가 물량이 금융위기 발발 후 4년째가 되던 작년(2011년)에 55만호 수준으로 크게 증가한 것이다. 과거 외환위기 시의 경험으로 볼 때, 2011년 인·허가물량 증가 현상은 앞으로 1~2년 지속될 것으로 예상된다. 2012년 1월 인·허가실적만 보더라도 29,411호가 인·허가를 받았고 이는 전년동월대비 18,500호보다 59%가 증가한 물량이다.

그러나 공급지역은 크게 달라졌다. 수도권 비중이 크게 감소하고 기타지방 비중이 크게 증가했다. 2001년과 달라진 상황이다. 2001년에는 총 물량의 57.4%(304,396호)가 수도권 물량이였고, 그 중 38.3%(116,590호)가 서울 물량이였다. 지방광역시가 18.7%(99,278호), 기타지방이 23.8%(126,180호)였다. 그러나 2011년에는 수도권 비중이 49.5%(272,156호)로 10년 전보다 7.9%p 감소했고, 기타지방 비중은 32.5%(178,779호)로 8.7%p 증가했다. 특히 서울·인천지역의 물량이 크게 감소했다. 수도권은 주택경기침체 장기화로 공급시장이 위축됐지만, 지방 주택시장은 세종시와 혁신도시 추진 및 여수엑스포박람회 등 국제적 행사의 영향으로 공급시장이 활성화된 결과다.

공급되는 주택규모도 달라졌다. 수도권과 지방광역시는 소형주택(60㎡이하) 공급이, 기타지방은 대형주택(85㎡초과) 공급이 큰 폭으로 증가했다. 서울의 경우 인·허가 물량은 2001년 116,590호에서 2011년 88,060호로 크게 감소했지만, 소형주택은 오히려 크게 증가했다. 2001년 30.9%(36,038호)였던 소형주택 비중이 2011년에는 61.8%(54,432호)로 30.9%p나 증가했다. 소형주택 중에서도 40㎡(10평 내외)이하 초소형이 차지하는 비중이 60%(32,897호)로 크게 증가했다. 반면에 중형주택(60~85㎡이하)은 2001년 48.7%(56,755호)에서 2011년 25.2%(22,172호)로 10년 사이에 23.5%p 감소했다. 대형주택(85㎡초과)도 7.4%p 감소했다. 1인 가구 증가와 소형주택 지원정책에 따른 결과로 해석된다.

공급유형도 아파트는 많이 감소하고 다세대와 연립이 많이 증가했다. 2000년 들어 아파트는 전체 인·허가 물량의 70~80% 수준이였으나, 2011년 들어서는 64.9%(356,762호)로 크게 줄었고, 오히려 다세대 물량은 106,270호로 크게 증가했다. 2000년대 초반 매년 20만호씩 다세대가 공급되던 시기를 제외하면 다세대는 매년 1~2만호 정도 공급됐으나, 다세대 유형의 도시형 생활주택 공급확대와 소형주택에 대한 국민주택기금 저리융자지원 정책에 따라 급증하고 있는 것으로 보인다.

작년의 주택공급 특성 변화는 주택 레버리지 기대효과 감소, 수도권 중심의 주택경기 침체, 가처분소득 감소에 따른 주택구매력 저하, 가계부채 부담 등으로 중대형주택에 대한 선호가 감소하고, 유지·관리비가 적게 드는 실속형 중소형주택에 대한 선호가 증가된 결과다. 또한 사회적으로도 가구분화에 따른 1~2인 가구 증가, 저출산에 따른 소단위가족 증가, 도심활동을 지향하는 젊은층의 라이프사이클 변화, 베이비부머 은퇴 등에 따른 수요자의 변화된 니즈를 반영한 결과다. 이러한 구조적 변화와 맞물려 정부가 도시형 생활주택 등과 같은 소형주택 공급활성화를 위해 저리의 국민주택기금 지원 및 각종 규제를 완화하면서 소형주택시장이 수익률을 보장할 수 있는 틈새시장으로 성장하고 있기 때문이다.

최근 서울을 비롯해 부산, 대구 등 일부 광역시를 중심으로 나타나고 있는 초소형주택의 공급 확대는 사회현상을 반영한 당연한 트렌드로, 사회적 변화에 따라 수요자의 니즈를 고려해 공급자의 마케팅 전략이 변한 결과로 보인다. 그러나 초소형중심의 주택공급은 지속가능할 수 없고 안정적인 공급기반을 갖기 어렵다. 오히려 초소형중심으로 공급이 쏠리면서 초소형주택의 과잉공급과 일반 중산층이 가장 선호하는 중형주택의 공급부족 현상이 나타날 수 있을 뿐만 아니라 향후 규모별 주택수급 불안요인으로 작용할 수 있다.

초소형주택의 과잉공급과 중형주택의 공급부족 현상이 나타나지 않도록 시장관리가 필요하고, 주택사업자들이 중형주택을 저렴하게 공급할 있는 제도적 환경조성이 필요하다. 주택사업자도 단기적인 현상만을 보고 무분별하게 초소형주택을 공급해서는 안 된다. 충분한 수요조사와 중·장기적인 시장트렌드를 고려한 공급계획을 수립해야 한다. 1인가구를 겨냥한 초소형주택의 공급이 급격히 확대되고 있지만, 1인가구도 젊은 샐러리맨부터 독거노인·대학생까지 매우 다양함을 잊어서는 안 된다.