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우리도 비소구적 대출제도를 도입하는 것이 필요하다는 생각이 든다.
<장성권> 2012. 8. 6.
일본의 침체가 "잃어버린 10년"을 넘어 20년을 향해 가고 있지만 여전히 그 회복이 요원하기만 한 실정이다. 부동산버블의 붕괴가 가져 온 이 장기적인 디플레이션을 극복해 내지 못하는 원인 중 하나가 "소구적 대출"(recourse loans)에 기인한다는 분석이 차츰 그 설득력을 갖기 시작했다. 소구적 대출이란 예를 들어 주택담보대출에서 담보인 주택의 가격이 대출금액보다 하락한 소위 "깡통주택"을 처분하였음에도 그 하락한 만큼 상환하지 못한 대출잔여금액이 대출설정자(집소유자)에게 이후에도 계속 그 청구권이 따라붙는 것을 말한다. 빚만 남는 것이 아니라 이자 역시 어김없이 더불어 따라 오기 마련이다. 이래서는 아무리 열심히 일하며 재기를 꿈꾼다 한들 잔여 채무 상환에도 벅찬 상황이 벌어지게 된다. 그야말로 "무덤까지 따라오는 빚"이 바로 이 소구적 대출이다.
미국 역시 서브프라임으로 인한 리먼브라더스파산으로 인한 주택버블 붕괴와 금융위기를 겪었다. 은행들은 주택대출을 하다하다 못해 그 상환능력이 의심되는 경제적 하위계층에게까지 폭발적인 대출을 해줌으로써 버블을 마구마구 키웠다. 그런데 이 미국 은행들은 일본과 달리 "비소구적 대출"(non-recourse loans)이다. 예를 들어 10만불 주택을 9만불 모기지 받아 샀는데 이 주택이 7만불까지 가격이 떨어졌다해도 열쇠만 은행에 던져 주고 그냥 나오면 되는 것이다. 나머지는 은행이 알아서 해야 한다. 주택가격하락으로 말미암은 2만불의 손실은 은행에게 주어지게 되어 채무자는 추가적인 부담이 없어 일본보다 상대적으로 쉽게 재기할 수 있게 되는 것이다.
소구적대출과 비소구적대출의 차이는 담보가치의 하락이 가져오는 손실위험을 누가 부담하느냐의 문제에 귀착된다. 다시 말해 주택을 담보로 한 경우 만일 그 담보가액이 하락하여 대출액과 그 담보가액과의 차이 즉 손실이 났을 때 이를 누구의 책임으로 할 것이냐 그 부담주체를 정하는 것이다. 소구적대출은 그 위험을 주택소유자에게 짊어 지우는 시스템이다. 이 짐은 그가 갚을때까지 또는 파산할때까지 혹은 죽을 때까지 무라카미 하루키의 표현처럼 "등에 짊어진 가난한 아주머니"처럼 달라 붙어 있을 것이다. 이에 반해 비소구적 대출은 사회적으로 개인보다 강자인 은행에게 그 책임을 지운다. 대출 해주면서 담보가치하락의 위험성을 살피지 못하고 담보가치보다 더 많은 대출을 해 준 은행에게 책임을 지라는 것이다.
비소구적 대출을 하게 되면 은행은 당연히 보다 그 대출에 대해 주의를 기울이게 된다. 굳이 DTI 등의 은행규제를 하지 않아도 알아서 채무자의 변제능력이나 담보의 가치보존력 등을 세심히 살필 수 밖에 없다. 그 피해는 고스란히 대출자 즉 은행에게 돌아가기 때문이다. 반면 소구적 대출은 은행에게는 낙원이다. 담보인 주택가격이 폭락해서 대출원금을 경매로도 회수 못한다해도 그 채무는 담보채무에서 일반채무로 전환될 뿐 사라지지 않는다. 물론 이자도 그대로 붙는다. 다만 연체시엔 30%에 가까운 고리가 적용된다. 아무래도 회수가 어려울 듯 하고 그래도 명색이 은행 체면에 해결사 동원하기 어렵다면 그 "채권"을 "양도"해버리면 간단하다. 이른바 "채권추심업체"라는 곳에 1억 채권을 채무자 신용 등에 따라 3~4천으로 팔아 버리는(양도) 것이다. 그 업체가 채무자에게 어떻게 1억을 받아갈지는 관심두지 않는다. 이제는 내 알바 아닌 것이다.
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